现代文明国家，城市的地位和交通（物流）成本高度相关。

看下图，交通（物流）成本从高至低排序为为航空、公路、铁路、水运（航海、内河）。成本之间几乎有几何级数的差距。这还有什么要问的吗？徐州已经是一线城市，而你说的，还要过几年才准一线，太荒谬了。在过去的时间岁月里，徐州已经成长了，是这个淮海经济区中心城市，是徐州都市圈核心城市，也是一线城市。下一步，徐州和淮海经济区的兄弟城市一起成长，将成为超一线城市，也就是北上广徐。

北上广徐，也就是再过二十年的时间而已。要说徐州成为一线城市，你们不承认，现在还缺什么，那就是房价还太低。徐州房价只要涨上去，你们就心悦诚服了。

徐州是个特殊的城市，影响力太广大，房价上涨，是与其地位匹配的，并没有虚高。本文主要从三个方面证明，徐州房价必然继续上涨。第一，历史性的地位，徐州房地产市场不只是本市人购房，辐射范围包括苏鲁豫皖接壤地区；第二，徐州是为数不多的，人口净增长的城市之一，购房人口基数增多，是徐州与邻近城市房价上涨的不同基础；第三，徐州在校中小学生人数居于全国第五，北上广深徐，这不是空口白话。再综合考虑区划调整，东南风波，徐州将很快越深圳，变为北上广徐。

 

徐州的历史，带给徐州房地产市场广阔腹地

长期以来，有人说徐州是山东的，徐州人不太喜欢。其实说徐州是山东的，也是有道理的，不仅仅是因为徐州曾经归属过山东，更因为这座城市的秉性，更像山东大汉，舒缓大气。

古徐州，和现在的徐州不一样，但是这个概念自从大禹治水，就没有中断过。《释名》曰：徐，舒也，土气舒缓也。其地东至海，北至岱，南及淮。《禹贡》云：海岱及淮惟徐州。《吕氏》云：泗上为徐州，鲁也。《尔雅》云：济东曰徐州。在古代的徐州，属地主要在今日的山东，驻地先后在进入郯城、滕州等地。管辖范围，到时与今日的淮海经济区高度重合，也就是说，变来变去，淮海经济区在历史上，一直是徐州的主要辖区。

 

北京不用说。交通成本，占据联接关内、关外，东西南北的交通要冲。海运差一点，但被首位度弥补了。

上海是交通成本决定城市命运的典范。水运成本最低，上海有海运大港，背靠中国内河水运量最大的长江水系，以及依托这个水系发达的长三角城市群。

以江苏省为例，从苏南至苏北，发达程度按接受上海辐射距离的远近递减。

南京是个特例，因为省内首位度，抵消了一部分离上海较远的劣势。此外，南京的长江水运，也有一定优势。

徐州这地方，占了一个铁路枢纽、运河水运的优势。公路枢纽意义一般，外加一个观音机场的空港。

但铁路枢纽的优势，被郑州分羹。运河水运量，远不如长江。海运，因为不直接临海，毗邻的连云港海运没发展起来，受连云港“辐射”的优惠小。

 

徐州目前是淮海经济区中心城市，淮海经济区位于苏北、鲁南、豫东、徽北地区，传统上不是富裕地区。徐州占个“穷老大”。

至于其它禀赋，气候方面，以往徐州冬天偏长、偏冷（过了淮河北方第一个集中供暖的城市）。现在随着全球气候变暖，以及城市热岛效应，徐州冬天气温非常温和了。以往在徐州无法存活的南方树种香樟，都可以存活了。

环境方面，绿化，资源枯竭型城市的采煤塌陷区改造，确实对环境改善很大。但这些东西看起来热闹，于民有利，但长期看，却容易被模仿，容易同质化，门槛不高！！形不成竞争壁垒！！

人口方面。户籍人口1000万，一度净流出近200万。近年来由于城市基础设施及人居环境的改善，对周边地区吸引力增强，人口微有净流入。

但流入人口结构，还是以苏鲁豫皖周边县区人口为主。

没改变县区人往徐州跑，徐州人往南京、苏州跑的人口流动格局。

人才方面，本地读书读出来的，优先往欧美、京、沪、南京、杭州、苏州、广州跑，自己的高端人才留不住、外来的高端人才引进数量有限。这个是非常关键的因素。城市的竞争力，归根到底是人才的竞争，是人才结构、层次和数量规模的竞争。撇开这个谈城市竞争力，都是扯淡。

至于创业环境，有司的决心是大的，愿望是好的，甚至推出“不见面审批”这样的噱头。但在实际操作层面上，不见面就能拿到审批，还是过于理想化，犯了鲁迅说的“挂一个招牌，就当完事了”的老毛病。缺配套措施，缺落地跟进，缺官民之间监督和被监督成本合理、制约有效的科学制度设计，市场主体交易成本居高不下。

城市“公务员崇拜”氛围浓厚。无论从就业、择偶、还是公众心理，普遍认可体制内。这本身就是创业环境不良的指示剂。

产业结构，高科技、高端金融企业不多，层次不高。餐饮业发达，自嗨型城市。旅游资源，大家都明白，属于那种，外地人隐约听说过，只来一次的比较多。周边县市周末游的比较多。

医疗资源在地级市比较丰富，三甲医院比较多。但水平还是和京、沪、南京拉开了差距，大病还得往外跑。

教育，在高考层面近年江苏垫底，不能全怪本地教育，好生源往苏南跑的比较多，优质生源流失严重。叠加首位度高中徐州一中，多年来教改没上轨道，造成高考高分段考生偏低。

高等教育资源，和医疗资源的地位匹配，在地级市不差。一个211，几个普本，医学、师范、综合、高职、军校，部属、省属、市属高校都有，拉升了市民的层次。

因此，综合起来，徐州和自己资源禀赋、交通地位匹配的城市定位和发展前景，极限就是二线城市。当然了，如果足够努力，可以在二线中的排位有所进步。但进入一线，还是免了吧。

这个不是靠干劲就能弥补的。因为，别的城市也在同步发展。那么城市的禀赋（区位、气候等因素）、交通成本，决定了人口的流向，和人才的规模档次，进而决定了城市发展的后劲、前景和定位。

当然了，联合国人居奖，多条地铁，可以增加城市的吸引力，但这些花头对城市竞争力也只能起到微调的作用。

事在人为，只能纵向自己和自己比，横向比，还是理性点。