今年上半年，我们货币政策整体转向放水刺激经济的小周期，这个可以体现在1月降准和下调MLF利率。

　　在1月份央行就已经表态“货币政策工具箱开得再大一些”。

　　所以，对于今年上半年，我们货币转向宽松，这也并不意外，我在1月份也已经跟大家分析过。

　　并且受3月疫情的影响，我们就进一步加大货币宽松的力度，这个也体现在4月开始M2数据重新回到两位数。

　　不过，现在上半年已经要过去了，那么大家对下半年我们的货币走向肯定会比较关心。

　　特别是在美联储当前激进加息的情况下，我们下半年是否还会维持当前宽松的状况，也是大家比较关心的问题。

　　我这里有必要提醒一下，当前美国的联邦基准利率已经全面超过我们法定基准利率，同时美国不同期限的国债，收益率也普遍超过我们国债收益率，形成中美利率倒挂。

　　在这种情况下，其实我们下半年进一步降息放水的空间，其实也不会太大。

　　虽然我们当前货币周期跟美联储的货币周期，是错峰的，并不在同一个周期，而且我们货币政策整体还是比较强调“以我为主”，保持足够的独立性，但这并不意味我们就完全不受美联储激进加息影响。

　　除非美国爆发比较实质性的金融危机，并波及到我们，那么我们才会以救市的名义来进一步降息放水，类似2008年和2015年那样。

　　本文会就此来做一个详细分析，欢迎大家点赞关注。

　　（1）利率倒挂

　　今年1月，有过一次下调MLF利率，当时是小幅下调了10个基点，从2.95%下调到2.85%。

　　在这之后，市场一直有很大的预期认为还会进一步下调MLF利率。

　　特别是3月份之后，这样的预期是很强的。

　　但过去5个月，我们MLF利率整体是纹丝不动，并没有更进一步下调。

　　我之前也分析过，在美联储利率超过我们基准利率之前，我们可能还有一次小幅下调MLF利率的空间。

　　而一旦美联储利率超过我们基准利率，那么我们进一步下调MLF利率的可能性就不会太大。

　　我们存款基准利率是1.5%，上一次全面降息是在2015年。

　　过去这6年，我们就没有调过基准利率，特别是2019年实现LPR利率市场化后，主要就是通过调节MLF利率，来进而影响LPR利率，从而传导到实际贷款利率。

　　而美联储在6月15日一口气上调0.75%的利率后，当前基准利率已经达到1.5%，跟我们是持平的。

　　并且，从美联储过去一周的表态看，7月加息75个基点的概率是很大的，这意味着7月27日美联储再加息75个基点后，美国基准利率就会达到2.25%，我们跟美国的利差就会被进一步拉大。

　　这还只是基准利率层面的利差倒挂。

　　我们来看实际贷款端，我们跟美国的利差倒挂问题。

　　我们一组一组看，先看双方10年期国债的收益率对比。

　　当前美国10年期国债是3.138，我们是2.81%，这个倒挂幅度还不算太大，只有32个基点。

　　再看5年期的对比。

　　美国5年期国债是3.18%，我们则是2.6%，二者倒挂幅度已经达到58个基点。

　　再看2年期的对比。

　　美国2年期国债是3.06%收益率，我们则是2.24%，二者倒挂幅度进一步扩大到81个基点。

　　也就是，从长端国债，到短端国债的收益率，我们和美国的收益率倒挂是在逐步扩大。

　　这个首先主要原因是，在美联储激进加息缩表下，美国国债收益率出现严重倒挂现象，也就是短端国债的收益率，基本跟长端国债收益率持平，甚至超出。

　　我们则没有这个收益率倒挂问题，所以，短端国债收益率跟美国的收益率倒挂就会进一步扩大。

　　这个主要原因在于美联储激进加息，跟我们关系不大，我们国债市场整体波动不算太大。

　　然而，需要注意的是，当前中美利率全面倒挂，必然会产生一些影响，作用于股市、债市、汇市，会影响到一些国际热钱的进出。

　　这个影响当前还没有全面体现，会有一些滞后性，但只会迟到，不会缺到，这是大家需要注意的。

　　（2）房贷利率差

　　美国房贷市场的利率，也已经全面超过我们，而是是达到远超过我们的程度。

　　美国房贷利率已经连续第二周触及13年多来的最高水平，30年期固定利率房贷的平均利率从上周的5.78%进一步攀升至5.81%。

　　相比之下，我们在5月份，连续两次在房贷利率上放大招，在5月之前，首套房的房贷利率普遍还要5.1%，但到了上个月最低的时候，只要4.25%。

　　这个我在上个月也跟大家分析过，这属于特殊时期的一个“促销”性质，并不具备常态化状况。

　　现在要申请到4.25%的最低利率，已经是比较困难了，当前普遍在4.45%~4.65%左右。

　　这个房贷利率，相比美国当前的5.81%来说，已经是低非常多。

　　相比双方国债收益率的倒挂，可能会直接影响到一些购买债券的国际热钱。

　　我们和美国的房贷利率差，对国际热钱影响并不大，而且双方的实际国情，包括经济周期，也都大不一样。

　　美国的房地产市场是处于过去两年疯涨后的泡沫期，美国房价基本已经全面涨过2008年次贷危机前的高点，创出历史新高，房价和成交规模都出现同步疯涨态势。

　　所以，美国有加息抑制泡沫过热的需要。

　　而我们房地产市场的周期，在过去两年则反过来。

　　我们房价主要是2015年~2017年，全国大部分城市都在这3年出现房价翻倍涨的现象。

　　不过，从2018年去杠杆之后，全国房价整体处于一个下降通道。

　　2020年初，为了应对疫情，有过一波放水，当时一些局部一线城市房价也出现过一波疯炒。

　　但全国范围内，除了极少数个别城市，大部分城市的房价基本都距离2017年高点，还有较大距离。

　　特别是去年初，我们货币周期开始小幅收紧后，伴随着房地产企业暴雷不断，我们房地产市场也开始进入到一个低迷期，这个可以从今年上半年，我们房企的销售额骤降，明显看出来。

　　今年上半年，我们房企整体销售金额，是出现腰斩的降幅。

　　所以，当前房地产市场成交是比较低迷的，基于此，我们才在5月在房贷利率上连续两次放大招，大幅降低实际房贷利率。

　　不过即使如此，5月我们房地产市场虽然有所改善，但变化并不是太大。

　　5月我们百强房企5月销售金额是5192.2亿元，环比增长了5.4%，但同比仍然降低59.5%。

　　这里，我得说一下，我们一些地方的限跌令，其实可能不会有太好的效果，并且有可能起到一些反效果。

　　我们有时候可以看到一些房企为了现金流，采取大幅降价促销后，没多久就被叫停了。

　　客观来说，房企大幅降价促销，确实是一个比较不太好处理的事情。

　　但像有的地方出台的限跌令，要求开发商实际销售价格不得超出备案价格上下幅度的15%。

　　但这一招，并不太能刺激房市，而且除了满足已经买房的存量业主一些心理安慰，实际是可能多输的。

　　首先，限跌令让房企的成交量上不去。

　　现在大家对房地产市场都不是太有信心，那种狂热买房的氛围，早就一去不复返。在当前这个大环境下，房企不降价促销，成交量可能就上不去。

　　根据一些市场规律，一般只有在房价疯涨或者下跌的时候，成交量才会放大，而房价长期横盘的时候，往往成交量就会比较低。

　　不管涨跌，只要价格出现大幅波动，成交量就会剧烈放大，这是金融市场的一个规律，对房地产市场也适用。

　　现在限跌令，看似维护了房价不跌，但也导致成交量清淡，反而会导致房企现金流进一步紧张。

　　而对于刚需买房的人来说，房价一直维持不跌，或者只是小跌，刚需购房者左右为难，不敢入场。

　　所以，限跌令是会有抑制刚需的效果。

　　可能有人说，之所以会有限跌令，是为了维护已经购房的庞大存量市场。

　　虽然表面上看起来是这样，但实际也只是一种心理安慰。

　　当前很多城市的房价属于“有价无市”的状态，虽然二手房价格仍然高高在上，但成交量清淡，大家如果有卖房，应该很清楚，不是热门地段的房子挂上去大半年都很难卖出去，除非你愿意大幅度降价。

　　也就是说，虽然有限跌令，让新楼盘价格不至于降太多，但让二手房市场这种有价无市的局面，也只是给存量已经买房的人有一个心理安慰，明面上自己手里的房子仍然还是有那么多价值，但这个价值其实已经有暗中折价空间，你不卖，房子就还有这么多名义价值，但你真拿去卖，这个房子价值可能就要折价。

　　所以，我个人是不怎么赞成限跌令，虽然我是属于已经买房的人群。

　　我们买任何东西，肯定不能一味要求买了之后，价格只能涨，而不能跌，这是不现实的。

　　我们还是得尊重经济规律和市场规律，这并不以我们个人意志为转移。

　　不过，这是从微观角度来思考的结果。

　　如果从宏观层面来考虑，我是能理解，在我们当前和美国博弈的最关键时期，我们无论如何都不能比美国先暴雷。

　　所以包括5月在房贷利率上连续两次下调放大招，以及其他一些稳定房地产的做法，我整体上还是支持的。

　　另外，关于房地产市场，现在情况其实也比较明确，类似2016年那样的全国房价集体疯涨局面，已经是一去不复返。

　　未来全国房价还会进一步分化，不能一概而论。

　　比如超一线城市，跟一线城市，还有二线城市，情况会完全不同。

　　而且即使是同一座城市，地段、小区管理、服务的重要性都会被进一步拔高，原本比较抗跌的小区，未来仍然还会比较抗跌，但原本不抗跌的小区，也只会更加不抗跌。

　　毕竟一个城市里，其实优质的楼盘小区资源也是比较有限的。

　　放大到全国，不同城市的情况差异就更大，所以很难一概而论

　　但除了极个别城市之外，我觉得大部分城市可能整体房价，会受限于人口减少的趋势，而进入到一个长期缓慢下降的持续阴跌通道，我个人是不怎么看好。

　　这也是我一直以来的观点。

　　所以，买不买房，归根结底是看实际需要，如果确实是刚需，而且比较急切买房，那就找个合适的时机买。这种长期阴跌态势，你很难说什么才是最好的买房时机，因为很多人是等不起的。

　　主要还是得看政策、利率优惠，还有实际地段情况、个人能力等等，买房是涉及到自己一生的大事，得自己综合各方信息后，自己拿主意做决定才行。

　　如果只是拿来投资，我是不建议还拿买房当投资。

　　要记住“房住不炒”。

　　（3）总结

　　总体来说，上半年我们经济是出现过一些困难，但随着5月我们整体还是把疫情控制下来，过去一个月，全国范围内，绝大部分人的生活也开始恢复正常，我们经济复苏也回归到一个正规。

　　叠加美联储激进的加息缩表，这也意味着，我们货币在下半年进一步降息放水的可能性已经被降低。

　　至于，我们会不会跟随美联储加息，这一点，我觉得至少未来半年可能性还不是太大，但也得到时候综合看汇率市场和我们通胀情况，现在还不太好下定论。

　　但凡事有意外，如果下半年出现一些超预期的黑天鹅事件，我们仍然还是有可能为了应对一些突发的重大事情，而进行降息放水稳经济。

　　比如，下半年又出现疫情爆发的现象，经济再度需要刺激。

　　亦或者，出现重大国际格局变化，又或者我们抱回对岸等等。

　　此外，假如未来半年美国因为美联储激进加息，而爆发金融危机，我们也存在降息救市的可能性。

　　当前其实美国爆发金融危机，已经不算是黑天鹅，而是已经正在奔跑的灰犀牛，只是这头灰犀牛啥时候跑到位，这仍然还是有悬念的，美国未来半年内就爆发金融危机，可以算是黑天鹅，如果把这个周期放大到未来1-2年内爆发金融危机，则可以当做灰犀牛了。

　　我们当前手里头还是有一些利率弹药，但这些弹药都是非常宝贵的，只有国际层面出现重大危机，我们才能把手里头宝贵的弹药打出去。

　　好钢要用在刀刃上。

　　在那之前，还是得慢慢熬。