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哪里的房价还能大涨

原创版权 未知作者:缘起 字体大小选择: [ ]

 房地产是中国经济不可绕过的话题,很多朋友问我,现在这个经济形势,到底还要不要买房子。其实国家已经很明确的表达了接下去的政策和意志,房价的趋势已经非常明显。但我在西瓜和抖音上还没有看到谁把这件事讲清楚,房子到底会涨还是会跌,这个问题事关国运。根据官方数据,我国地方财政收入有超过一半(52.9%)来自于卖地以及房产相关的五大税。所有的修路、扶贫、新区建设,一多半是靠着卖地的收入,中国老百姓大部分的财富也都在房子里。

未来几年,一线城市、二三线城市和小城县城,将会有截然不同的房价走势,这个预测是学术界的共识,所以内容信息量会很大,如果你一遍没看懂,可以关注我,后面再详细给你分解。

我们来分别看一下这三个问题。

 

一线城市房价稳中微调

 

首先,关于一线城市的房子我只有一个字的建议:买。

北上广近两年房价虽然都有回调,但这些回调都是出于限购政策的控制,并不是说大家觉得一线房子没有吸引力了。限购限售,就是让想买的人买不了,这样才能稍微降低一些价格。

但随着近两年实体经济的下行,大量生产资金开始寻找退路。环顾所有投资方向,最稳定最可靠的就是一线城市的房子,那几乎是跟黄金一样的硬通货。前些年实体经济还赚钱的时候,办厂开饭店还能发财的时候,大家的钱还有很多可以投资的地方,连余额宝的收益都比现在高很多。而现在,你问问周围做实体的老板们,如果手里攒了点钱,是愿意继续扩大生产,还是想去买个房子呢?工厂关的越多,房价就会越涨。

所以,一线城市的房子跟当地工资已经没关系了,它已经成为了中文里的一种新的财富符号。

举个其他地方的例子,厦门的平均工资比省会福州差了很多,但是厦门岛内房价却已经到了七万。这是全福建的老板一起努力的结果,在厦门买套房,是福建老板们一种统一的财富符号,跟当地的上班族没什么关系。

同样的道理,北上广深的房价,是靠着全中国的老板们一起努力的结果,要我说,如果现在开放限购,一线城市房价很轻松就能再翻一倍。很多当地工作的人听到这话可能会不太高兴,但是忠言逆耳。

有个段子说中国败家行为排行第一的是卖房炒股、排第二的是卖房创业、吸x排在第三位。而致富排行榜则简单的多了,前三名分别是北京买房、上海买房和深圳买房。

不论是刚需还是投资,一线房产该买就买,不会吃亏。这里千万不要心存侥幸,期待一线房价会大跌。实际上一线城市上下班错峰,买房也会错峰,具体来讲就是有的人这辈子就能买房,有的人得等到下辈子。所以如果你真的需要,建议还是这辈子就想办法买了吧。任何专家,如果告诉你一线城市会大跌的,都是为了迎合观众,千万不要相信。

不过,深圳今年的房价上涨,被政策及时制止,可以看得出,房住不炒确实已经很严格的在执行。

 

小城和县城泡沫会破

 

再说小城市。中国房地产有泡沫,这是官方认可的,前面说了一线城市的房价挺扎实的,那么泡沫在哪里呢?就是四五六线小城和县城里。

根据,中国社科院最新的《中国住房发展报告》,2028年人口将迎来拐点,房地产总体需求将有所降低。

小城和县城的房子是消耗品,购买的主力是周边乡镇的农村人口,以及外出打工的农民工返乡买房。近二十年,我们城镇化已经从百分之二三十做到了60%,有能力买房的农民大多已经买过了。现在农村的老龄人口比例大,村里已经没有多少年轻人了。这就导致了,农村不会再有更多的年轻人去补充县城人口,而县城的年轻人又往大城市迁徙,所以县城的刚需就很少了。再加上县城的土地供应量相对充足,房子不存在紧缺,本地人该买的都已经买了,外地投资不会到小城市去。如果你幻想说房价低了会有人抄底,那是不可能的,你会因为当地有工作、有好的医疗、有好学校的学校去买房,唯独不可能只是因为便宜去买房,农村或者郊区又便宜有大的房子多了,你会去买吗。这就叫买涨不买跌。

根据《中国百城库存报告》, 5月以来,四五线城市库存面积每周增长1%,卖房周期长达24个月。这就说明小城市卖房越来越难,我想很快就会有开发商顶不住资金压力开始降价。

所以小城和县城的房价也很明朗,就是会降,除非你现在特别刚需,不然不用着急下手。

 

二三线城市的两极分化

 

最值得一聊的是二三线城市的房价。今后几年,二三线城市会涌现出几个明星城市,如果你是投资买房,这些地方可能是你最后的机会。

像杭州、南京、成都、宁波这种欣欣向荣的二线城市,房价的趋势非常明显,只要政策一放宽就有很大的上涨空间。

原因也很直接,这些地方的房价事关金融安全。如果二三线城市房价下跌超过三成,就会出现银行抵押资产的缩水。为什么呢?因为大家买房的首付是30%,而70%是银行的贷款,房价下跌超过三成,压在银行手上的抵押物就抵不上它借出去的房贷了,银行自己资产缩水了,就不得不减少对外放贷,开始对企业抽贷,企业本来已经过的很难。

各个行业资金链都很紧张,贷款一了断,事业就完蛋。很多企业就会裁员降薪,接着白领失业,进一步降低房价和贷款。这样一来,实体和房价会出现负反馈,进入恶性循环的漩涡。这就叫做系统性金融风险,国家绝对不会允许这样的事情发生。政府在财政和货币政策里设计了很多重防火墙来阻止这件事发生。

所以,作为中流砥柱的二三线城市房价,早已经不是一个简单的住宿问题,它事关金融安全,你就别嫌贵了,肯定不会大跌的,赶紧挑一挑哪里的房子有潜质吧。

那么怎么看哪些地方会涨呢?想靠买房投机致富的情况我们今天不考虑,就说普通人买房子自住或改善,就只看长期,有三个数据,可以帮你做决策。

第一个是限购越严格的地区潜力越大,我很奇怪这么明显的一个规律居然很少有人提起。限购限贷,就是人工在干预和压制房价,反过来看就是当地房价还有很大空间。就好像一群人一起爬山,爬的太快就给你背上压几包沙袋,这样大家还能一起有说有笑的共同前进。现在你想知道这群人里谁能爬的最快,爬的最高,很明显身上沙袋多的就是最有潜力的。未来如果房价开始下跌,这些地方只要把限制政策慢慢放开,有的是办法维持增长。

比如六七月份,深圳、杭州、东莞、南京、宁波这些房价起飞的地方,马上就被限制起来。那么这些地方的房子买到就是赚到。基本可以闭着眼睛买,不会吃亏。

第二个数据是人口净流。这个数据讨论的人就很多了,人在哪儿钱就在在哪儿,房子就会涨。

就比如从2015年到2018年,深圳常住人口增量两百万,为这一轮房价上涨奠定了基础。

中国未来一些年,城市间的虹吸效应会越来越明显,强者愈强,弱者越弱。大的人口趋势是由北向南,由西向东的迁徙。

2019年,人口净流入的十大城市,房价都显示出了很好的前景,价格稳中看涨。

杭州(净流入55.4万人)、深圳(净流入41.22万人)、广州(净流入40.15万人)、宁波(净流入34万人)、佛山(净流入25.29万人)、成都(净流入25.1万人)、长沙(净流入23.98万人)、重庆(净流入22.53万人)、郑州(净流入21.6万人)和西安(净流入19.98万人)。

而反过来看,像梅州、连江、汕头、江门等,这些基本都是人口净流出的城市,目前商品住宅消化周期均在30个月以上,房子不太好卖,这也符合我们的判断。

在中西部省份,只有省会等少数城市是人口净流入的,大多数小城人口都在流出。比如江西、山西、河南、湖北、陕西、甘肃等地,基本上都只有1~2个城市人口在净流入,其余城市人口均在净流出。想知道自己所在城市的房价前景如何,看看人口流向就知道了。

第三个关键指标,很少有人关注,那就是小学生在校人数。小学生多的地方,意味着壮年安家置业的人口很多,也意味着城市有朝气,有未来,有前景。

从绝对数量上来看,小学都在向中心城市集中。全国小学生在校人数,超过90万大关的有重庆、广州、深圳、成都、徐州、郑州、北京7个城市。对应的,这个榜单里的二线城市重庆、郑州、成都等在2019年商品住宅销售面积也是全国最大,都达到了2000万平方米以上。

从增速上来说,西安小学生数量增长最快,每年涨10%,其次是长沙、武汉、南京等二线城市。这几个上榜城市房子价格都有上涨趋势,而且最主要的是风险低,因为二十年后这些儿童到了买房的年纪,就能够支持房价不跌。

东北地区和西部地区的小学生数量不断降低,特别以黑龙江、辽宁、甘肃、内蒙等地比较明显。

这里有个特殊的案例是东莞。东莞的常住人口只有上海的三分之一,但是它的小学生数量却高于上海,所以我们看到近几年东莞的房价涨势喜人,而且在可见的将来,它都会是一个很有朝气的城市。

总结一下,未来几年,中国的房价整体将以稳为主,而不再是一股脑的全面上涨。但是,房地产也绝不会大降价,我们的地方财政收入一大半来自于房地产,老百姓百分之七十的资产是房地产,谁也没有胆子动摇这个根本,这是由最基本的经济逻辑决定的。有了这个整体的判断,我们只需要你记住一个顺口溜,一看限购严不严,限购越多越赚钱。二看人口净流入,人少房价没出路。未来房价升不升,数数当地小学生。

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